Kolik zaplatím na daních, když v roce 2026 prodám byt v Příbrami?
Časový test, osvobození, konkrétní příklady z Příbrami a daň z nemovitých věcí. Vše, co musíte vědět dřív, než nasadíte cenu.
Rychlá odpověď
Ve většině případů při prodeji bytu v Příbrami v roce 2026 daň z příjmu neplatíte. Jste osvobozeni, pokud splníte jednu ze tří podmínek: vlastníte byt 5 let (nabyt do 2020) nebo 10 let (nabyt od 2021), nebo jste v něm bydleli 2 roky před prodejem, nebo peníze použijete na vlastní bydlení do roka. Pokud daň platíte, sazba je 15 % ze zisku (23 % nad 1 762 812 Kč). Tohle je jednorázová daň z prodeje, nezaměňujte ji s roční daní z nemovitosti, kterou platí každý vlastník bez ohledu na prodej, u bytu 60 m² v Příbrami vychází přibližně na 1 300 Kč ročně (podrobný výpočet v samostatném článku o dani z nemovitosti).
Prodáváte byt v Příbrami a první, co Vás napadlo, je: „Kolik z toho odevzdám státu?" Naprosto férová otázka. Špatná odpověď Vás může stát stovky tisíc. Dobrá odpověď znamená, že v 80 % případů neodvedete na dani z příjmu ani korunu, protože splňujete některou z výjimek. Záleží na detailech a právě v nich se prodávající nejčastěji sekají.
V tomto článku najdete přesně, kdy daň platit budete, kdy ne, jak se počítá, co všechno si můžete odečíst a co musíte hlásit finančnímu úřadu. Na konci najdete tři konkrétní příklady z Příbrami, ať vidíte čísla černé na bílém.
Jaké daně se týkají prodeje bytu v Příbrami
Při prodeji bytu řešíte dvě různé daně. Nepleťte si je, protože každá funguje úplně jinak.
Daň z příjmu fyzických osob. Jednorázová daň ze zisku z prodeje. Sazba 15 % nebo 23 %. Platíte ji jen tehdy, pokud nesplňujete žádnou ze zákonných výjimek. Tady se rozhoduje, jestli budete platit, nebo ne.
Daň z nemovitých věcí. Roční daň, kterou platí majitel bytu. Při prodeji se nezdaňuje samotný prodej, řeší se jen to, kdo platí daň za rok prodeje a jak se odhlásit u finančního úřadu. Bavíme se o pár stovkách až nízkých tisících korun.
A pozor, daň z nabytí nemovitosti, o které možná slyšel Váš otec nebo soused, byla zrušena už v roce 2020. Při prodeji bytu kupujícímu nic takového neplatíte ani Vy, ani on.
Kdy nezaplatíte daň z příjmu ani korunu
Zákon nabízí tři cesty, jak být od daně z příjmu osvobozen. Stačí splnit jednu z nich. V praxi většina prodávajících v Příbrami splňuje alespoň jednu z nich, často aniž to ví.
Cesta 1: Časový test 5 nebo 10 let
Pokud byt vlastníte dostatečně dlouho, prodej se nedaní. Lhůta záleží na tom, kdy jste byt nabyli.
Byt nabytý do 31. 12. 2020: stačí 5 let vlastnictví.
Byt nabytý od 1. 1. 2021 dál: musíte ho vlastnit minimálně 10 let.
Doba se počítá ode dne, kdy byl podán návrh na vklad do katastru nemovitostí, do dne prodeje. Většina Příbramáků, kteří prodávají byt v cihlovém domě v Příbrami VII koupený v roce 2015, splňuje pětiletý test bez problému. Naopak kdo koupil novostavbu na Zdaboři v roce 2022, do roku 2032 daň platit bude, pokud nesplní jinou výjimku.
U družstevního podílu platí stejné lhůty. Doba se počítá od nabytí podílu, ne od převodu do osobního vlastnictví.
Cesta 2: Bydleli jste v bytě minimálně 2 roky před prodejem
Nesplňujete časový test, protože jste byt koupili před 3 nebo 4 lety? Nevadí. Pokud jste v něm sami bydleli alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem, jste osvobozeni.
Důležité: nepotřebujete trvalý pobyt v občance. Stačí, když faktické bydlení prokážete. Hodí se účty za energie přepsané na Vás, výpisy z banky chodící na danou adresu, korespondence, případně čestné prohlášení sousedů. Pokud byt máte ve společném jmění manželů, stačí, když podmínku splní jeden z manželů.
Cesta 3: Peníze z prodeje použijete na vlastní bydlení
Nesplňujete ani časový test, ani jste v bytě nebydleli 2 roky? Ještě jedna šance. Pokud peníze z prodeje použijete na obstarání vlastní bytové potřeby, jste osvobozeni.
Co se rozumí vlastní bytovou potřebou:
- •koupě jiného bytu nebo domu pro vlastní bydlení,
- •výstavba rodinného domu,
- •koupě stavebního pozemku, na kterém budete stavět,
- •rekonstrukce vlastní nemovitosti k bydlení,
- •splacení hypotéky na vlastní bydlení.
Peníze musíte použít v roce následujícím po prodeji, případně už v roce před prodejem. Tuto skutečnost musíte do konce lhůty pro podání daňového přiznání oznámit finančnímu úřadu. Pokud peníze nepoužijete celé, zdaní se jen ta část, která zůstala mimo bytovou potřebu.
Bonus: Zděděný byt po rodičích nebo prarodičích
Pokud jste byt zdědili v přímé linii (rodiče, prarodiče, děti), do časového testu se Vám započítává i doba, po kterou ho vlastnil zůstavitel. Babička bydlela v bytě 30 let, Vy ho zdědíte v roce 2026 a prodáte ho hned? Daň neplatíte. Lhůta dávno uplynula. Kompletní postup, jak prodat zděděnou nemovitost, jsem popsal v samostatném článku.
Kdy daň z příjmu platit budete
Když nesplňujete ani jednu z výše uvedených cest. Typicky:
- •koupili jste byt v Příbrami v roce 2022 jako investici, nikdy jste v něm nebydleli a chcete ho v 2026 prodat,
- •chalupa po prarodičích, kterou jste zdědili z vedlejší linie (teta, strýc), a držíte ji jen pár let,
- •byt v Příbrami pronajímáte přes Airbnb a teď ho prodáváte.
V těchto případech jdete s prodejem do daňového přiznání.
Jak se daň počítá
Daň se NEPOČÍTÁ z prodejní ceny. Počítá se ze zisku, tedy rozdílu mezi prodejní cenou a tím, co jste do bytu vložili.
Základ daně = prodejní cena − pořizovací cena − uznatelné náklady
Co všechno si můžete odečíst
- •pořizovací cena bytu (to, za co jste ho kdysi koupili),
- •prokazatelné rekonstrukce a opravy (faktury si schovávejte, finanční úřad bez nich nepřijme nic),
- •provize realitního makléře (ano, mou provizi si odečtete),
- •právní služby spojené s prodejem,
- •znalecký posudek,
- •správní poplatky katastrálního úřadu,
- •náklady na home staging a focení nemovitosti pro inzerci.
Provize makléře je daňově uznatelným nákladem, ať už prodáváte sami nebo s makléřem — víc o tom v článku Prodat nemovitost v Příbrami bez realitky nebo s makléřem.
Sazby daně z příjmu v roce 2026
- •15 % ze zisku do 1 762 812 Kč (36násobek průměrné mzdy 48 967 Kč pro rok 2026),
- •23 % z části zisku, která tuto hranici překračuje.
Tři příklady z Příbrami, ať to máte v číslech
Příklad 1: Pan Novák, byt 3+1 v Příbrami VII
Pan Novák koupil byt 3+1 v ulici Edvarda Beneše v roce 2017 za 1 950 000 Kč. V roce 2026 ho prodává za 4 200 000 Kč. V bytě bydlel celou dobu.
Výsledek: Daň neplatí. Splňuje pětiletý časový test (nemovitost nabyl před 1. 1. 2021) i podmínku bydlení nad 2 roky. Příjem do daňového přiznání vůbec neuvádí.
Příklad 2: Paní Svobodová, investiční byt na Zdaboři
Paní Svobodová koupila novostavbu 2+kk na Zdaboři v roce 2022 za 3 800 000 Kč jako investici. Nikdy v ní nebydlela, pronajímala ji. V roce 2026 prodává za 4 600 000 Kč. Investovala 120 000 Kč do nového nábytku (neuznatelné, je to bytové vybavení, ne stavební úprava). Zaplatí mi provizi 184 000 Kč včetně DPH.
Zisk = 4 600 000 − 3 800 000 − 184 000 = 616 000 Kč.
Daň = 616 000 × 15 % = 92 400 Kč.
Pokud by ovšem peníze z prodeje do roka použila na koupi rodinného domu pro vlastní bydlení, daň by neplatila. Tuto skutečnost ale musí oznámit finančnímu úřadu.
Příklad 3: Pan Dvořák, zděděný byt po otci
Pan Dvořák zdědil v roce 2024 byt 2+1 v Příbrami VIII po zesnulém otci, který ho vlastnil od roku 1995. V roce 2026 byt prodává za 2 800 000 Kč.
Výsledek: Daň neplatí. Časový test se počítá od nabytí zůstavitelem (otec), tedy už 30 let. Lhůta dávno uplynula. Příjem do daňového přiznání neuvádí.
Oznamovací povinnost: Pozor, i osvobozený příjem se někdy hlásí
Tohle je nejčastější chyba, kterou lidi dělají, a finanční úřad za ni umí dát citelnou pokutu.
Pokud máte z prodeje osvobozený příjem vyšší než 5 000 000 Kč, musíte tuto skutečnost oznámit finančnímu úřadu do konce lhůty pro podání daňového přiznání za rok prodeje. Týká se to typicky osvobození podle vlastní bytové potřeby.
Osvobozený příjem z prodeje, kde uplatňujete časový test nebo dvouleté bydliště, se oznamovat nemusí. Ale pokud si nejste jistí, raději si to ověřte u svého účetního nebo se mě prostě zeptejte.
Daň z nemovitých věcí: Kdo ji platí v roce prodeje
Roční daň z nemovitých věcí platí ten, kdo byl k 1. lednu daného roku zapsán v katastru jako vlastník. Pokud byt prodáváte v dubnu 2026, daň za rok 2026 platíte Vy, ne kupující. Daň za rok 2027 už bude platit nový majitel.
Kolik to dělá v Příbrami
Pro byty platí v roce 2026 základní sazba 3,5 Kč za m² podlahové plochy, vynásobená koeficientem 1,2 nebo 1,22, dále koeficientem podle velikosti obce a místním koeficientem. Místní koeficient si určuje samo město Příbram a aktuální hodnotu najdete na finanční správě nebo na webu města.
Pro běžný byt 60 m² v Příbrami se daň pohybuje v řádu nižších tisíců korun ročně. Není to částka, která by Vás při prodeji ekonomicky bolela, ale je dobré ji vyřešit administrativně.
Co musíte udělat po prodeji
Po převodu bytu na kupujícího:
- Odhlaste se od daně z nemovitých věcí. Podejte na finanční úřad dílčí daňové přiznání (případně oznámení o pozbytí vlastnictví) do 31. ledna roku následujícího po prodeji.
- Nový majitel musí naopak podat přiznání do 31. ledna 2027, pokud bude k 1. 1. 2027 už vlastníkem.
Termín pro podání přiznání za rok 2026 byl 2. února 2026 (puzo 31. ledna připadlo na sobotu). Daň je splatná do 1. června 2026 (31. května je neděle), případně ve dvou splátkách, pokud přesahuje 5 000 Kč.
Co dělat krok za krokem, abyste neplatili víc, než musíte
- Zjistěte si datum nabytí bytu z katastru. Spočítejte si časový test (5 nebo 10 let).
- Pokud test nesplňujete, podívejte se na dvouleté bydlení. Připravte si doklady.
- Pokud ani to nestačí, naplánujte si vlastní bytovou potřebu. Peníze musí být použity ve správné lhůtě.
- Schraňujte si všechny faktury za rekonstrukce, opravy, právní služby, provize i znalecký posudek. Bez nich nemůžete odečíst nic.
- Pokud máte pochybnosti, ozvěte se mi. Nedoporučuju řešit prodej s daňovými dopady přes 100 000 Kč na vlastní pěst. Špatný odhad situace Vás může stát násobky toho, co byste platili odborníkovi.
Naplánovat prodej nejlépe začnete od správné ceny — viz článek Jak správně ocenit nemovitost před prodejem.
Klíčové body k zapamatování
- ✓Ve většině případů daň z příjmu při prodeji bytu v Příbrami neplatíte.
- ✓Existují tři cesty k osvobození: časový test (5 nebo 10 let), bydlení 2 roky před prodejem, nebo použití peněz na vlastní bydlení.
- ✓Pokud daň platíte, sazba je 15 % ze zisku, 23 % nad 1 762 812 Kč.
- ✓Daň se počítá ze zisku, ne z prodejní ceny. Odečíst můžete pořizovací cenu, rekonstrukce, provizi makléře a další náklady.
- ✓Osvobozený příjem nad 5 000 000 Kč musíte hlásit finančnímu úřadu.
- ✓Daň z nemovitých věcí za rok prodeje platí prodávající (vlastník k 1. lednu), pak se odhlaste u FÚ.
- ✓U zděděného bytu v přímé linii se počítá i doba vlastnictví zůstavitele.
Často kladené otázky
O autorovi
Radek Větrovský
Radek Větrovský je realitní makléř působící pod značkou RE/MAX v Příbrami a Praze. Specializuje se na prodej a pronájem bytů, domů a pozemků v Příbrami a celém okrese. Klienty provází kompletním procesem prodeje včetně poradenství v daňových a právních otázkách spojených s převodem nemovitosti.
Shrnutí a co dělat dál
Ve většině případů žádnou daň z příjmu z prodeje bytu v Příbrami platit nebudete. Bydleli jste v bytě 2 roky? Osvobozeno. Vlastníte ho víc než 5 nebo 10 let? Osvobozeno. Peníze použijete na nové bydlení? Osvobozeno.
Platit budete jen v jasných investičních scénářích nebo u krátkodobě držených nemovitostí. I tam ale můžete daň výrazně snížit odpočtem provize, rekonstrukcí a dalších nákladů.
Pokud zvažujete prodej bytu v Příbrami a chcete vědět, co Vám reálně zbyde po všech daních a nákladech, ozvěte se mi. Připravím Vám odhad nemovitosti zdarma a v rámci konzultace projdeme i daňové dopady, ať víte, na čem jste, ještě než se rozhodnete prodat.
Chcete vědět, co Vám zbyde po prodeji?
Objednejte si odhad nemovitosti zdarma a propočítám Vám daňové dopady na míru Vaší situaci.
Článek vychází z platné legislativy k roku 2026 a má informativní charakter. Daňová pravidla se mohou měnit, individuální situaci si vždy ověřte u daňového poradce nebo přímo na finančním úřadu. Autor neodpovídá za škody vzniklé na základě interpretace tohoto textu bez odborné konzultace.