Rezervační smlouva a úschova kupní ceny: jak při prodeji nepřijít o peníze ani o kupce

Rezervační smlouva je první právně závazný krok po tom, co se najde vážný zájemce o Vaši nemovitost. Zavážete se v ní nemovitost dál nenabízet a neprodat ji nikomu jinému, kupující se zaváže zaplatit rezervační poplatek jako důkaz, že to s koupí myslí vážně. Smlouva zároveň dává kupujícímu čas na vyřízení hypotéky a právní prověrku nemovitosti, aniž by riskoval, že mu byt mezitím prodáte pod rukou jinému zájemci.

Rezervační smlouva není v zákoně samostatně upravená, takže může mít různou podobu. Pokud prodáváte přes realitní kancelář, bývá smlouva třístranná, mezi Vámi, kupujícím a makléřem. Pokud prodáváte sami, jde obvykle o smlouvu dvoustrannou. Měla by vždy obsahovat přesnou specifikaci nemovitosti, výši a účel rezervačního poplatku, termín pro uzavření kupní smlouvy a jasný postup pro případ, že k podpisu z nějakého důvodu nedojde.

Rezervační poplatek platí vždy kupující, nikdy Vy jako prodávající. V praxi se pohybuje v rozmezí 3 až 5 % z kupní ceny, u nadstandardních nemovitostí nebo developerských projektů se občas objevuje i hranice kolem 10 %. Výše se odvíjí od regionu, ceny nemovitosti i konkrétní realitní kanceláře, pevná zákonná sazba neexistuje.

Poplatek má dvojí funkci. Buď se později započítá do kupní ceny jako její první splátka, nebo slouží jako jistina pro provizi realitní kanceláře, pokud transakce padne vinou kupujícího. Který z těchto dvou režimů platí, musí smlouva jednoznačně říct, je to jedna z nejčastějších věcí, na které se v praxi zapomíná, a pak vznikají spory.

Tady se odehrává většina konfliktů kolem rezervačních smluv, a je to i důvod, proč prodávající z tohoto kroku mívají obavy. Rozhoduje především to, na čí straně vznikla příčina, proč se prodej neuskutečnil.

Pokud kupující od záměru koupit ustoupí bez vážného důvodu, nebo mu nevyjde financování a smlouva to definuje jako jeho zavinění, rezervační poplatek obvykle propadá jako smluvní pokuta, případně jako úhrada provize realitní kanceláře. Pokud naopak Vy jako prodávající od prodeje odstoupíte, poplatek byste měli kupujícímu vrátit v plné výši, v některých smlouvách i s dohodnutou sankcí navíc.

Přesně proto se vyplatí rezervační smlouvu nepodepisovat narychlo. Než ji podepíšete, ověřte si, že jasně popisuje obě situace, komu poplatek připadne a za jakých podmínek, a že termín pro uzavření kupní smlouvy je reálný, ne jen formální datum, které nikdo nehlídá.

Úschova kupní ceny řeší jiný problém než rezervační smlouva. Mezi podpisem kupní smlouvy a zápisem nového vlastníka do katastru nemovitostí uplyne v Příbrami běžně několik týdnů, u komplikovanějších případů i déle. Po tuto dobu nechcete, aby kupující platil rovnou na Váš účet, protože pak nemáte jistotu, že peníze dostanete, pokud by se převod zkomplikoval, a kupující zase nechce platit dřív, než mu na katastru skutečně zapíší vlastnictví.

Řešením je úschova u nezávislé třetí strany. Peníze od kupujícího se uloží na zvláštní účet a vyplatí se Vám jako prodávajícímu teprve poté, co jsou splněny přesně dohodnuté podmínky, typicky potvrzený zápis vlastnického práva a doložené zrušení případných zástavních práv na nemovitosti. Bez úschovy byste riskovali, že buď peníze nikdy nedostanete, nebo že je kupující zaplatí a nemovitost mu z nějakého důvodu nakonec nepřevedete, úschova chrání obě strany zároveň.

Advokátní úschovu využívám u naprosté většiny prodejů, je to moje standardní řešení. Od roku 2026 navíc funguje rozšířený dohled České advokátní komory nad advokátními účty spolu s garančním fondem, díky čemuž patří advokátní úschova dnes k prakticky bezrizikovým variantám. Pokud si výslovně nezvolíte jinou formu úschovy, náklady na ni jako makléř hradím já, Vás ani kupujícího tedy nic navíc nestojí.

Notářská úschova se řídí pevným notářským tarifem a náklady si hradí kupující nebo prodávající podle dohody, obvykle vychází dráž než advokátní úschova. Bankovní úschova, tedy vázaný nebo jistotní účet, je sice pod dohledem ČNB, jde ale o složitější administrativní proces s výrazně vyššími poplatky, které si hradí klient, proto ji doporučuji jen výjimečně u vyšších částek a na výslovné přání. Realitní úschova, pokud prodáváte přes realitní kancelář, se od roku 2020 řídí zákonem o realitním zprostředkování, který kanceláři ukládá vést peníze klientů na účtu odděleném od svého provozního účtu, a stejně jako advokátní úschova bývá zahrnutá v mých službách.

Pokud si nezvolíte jinak, náklady na advokátní nebo realitní úschovu hradím jako makléř já, u notářské a bankovní úschovy si náklady hradí kupující nebo prodávající podle dohody. Pro běžný prodej bytu 3+1 v Příbrami je advokátní úschova jako moje standardní řešení nejpraktičtější kombinací bezpečí, rychlosti a nulových nákladů navíc pro Vás.