Exkluzivní smlouva s makléřem: co to je a má smysl ji podepsat?

Co je exkluzivní smlouva a jak funguje

Exkluzivní smlouva — oficiálně výhradní zprostředkovatelská smlouva — znamená, že prodej vaší nemovitosti řeší výhradně jeden makléř nebo jedna realitní kancelář. Během platnosti smlouvy nemůžete spolupracovat s jiným makléřem ani prodat nemovitost na vlastní pěst.

Podle české legislativy, konkrétně § 17 odst. 4 Zákona o realitním zprostředkování, může exkluzivní smlouva trvat maximálně 6 měsíců a musí být vždy sjednána na dobu určitou. Makléř, který tlačí na delší dobu, jedná v rozporu se zákonem.

Smlouva musí rovněž obsahovat: identifikaci nemovitosti, dohodnutou nabídkovou cenu a výši provize nebo způsob jejího určení. Bez těchto náležitostí je právně neplatná.

Proč kvalitní makléři pracují výhradně exkluzivně

Makléř bez exkluzivní smlouvy nebude investovat vlastní peníze do profesionálního focení, home stagingu, video prohlídek ani placené reklamy na Google nebo sociálních sítích — protože nemovitost může kdykoli prodat někdo jiný a celá investice přijde vniveč.

Když stejnou nemovitost nabízí více makléřů, nesoutěží o nejlepší cenu, ale o rychlost. Výsledek? Tlak na přijetí první nabídky, která je často nižší, než kolik by prodávající mohl získat.

Vícenásobné inzeráty téže nemovitosti na realitních portálech navíc působí podezřele a signalizují kupujícím, že se nemovitost špatně prodává.

Makléř s exkluzivní smlouvou může otevřeně spolupracovat se stovkami dalších makléřů a nabídku sdílet — makléř bez exkluzivity to odmítá, protože se bojí o provizi.

Výhody exkluzivní smlouvy pro prodávajícího

• •Jeden kontakt — žádné koordinování pěti makléřů, žádné protichůdné informace
• •Vyšší prodejní cena — makléř má čas najít nejlepšího kupujícího, ne jen prvního
• •Lepší prezentace — profesionální fotografie, staging a placená propagace jsou možné jen při garantované návratnosti investice
• •Silnější vyjednávací pozice — makléř zná celý obraz zájmu kupujících a může efektivně vyjednávat

Kdy může být exkluzivní smlouva problém

Pokud si vyberete špatného makléře, jste vázáni do konce platnosti smlouvy — nebo zaplatíte smluvní pokutu za předčasné ukončení.

Pozor na klauzule o automatickém prodloužení — od roku 2020 jsou podle zákona o realitním zprostředkování nelegální, přesto se v některých smlouvách stále objevují.

Nikdy nepodepisujte smlouvu bez definované nabídkové ceny. Jakékoli snížení ceny by mělo vyžadovat váš písemný souhlas.

Na co se zaměřit před podpisem

Před podpisem exkluzivní smlouvy si ověřte několik klíčových bodů. Smlouva musí mít pevně stanovenou dobu trvání — maximálně 6 měsíců. Nabídková cena nemovitosti musí být ve smlouvě výslovně uvedena. Provize musí být jasně definována, ať už jako pevná částka nebo procento z prodejní ceny.

Smlouva nesmí obsahovat klauzuli o automatickém prodloužení. Podmínky pro předčasné ukončení musí být srozumitelně popsány. A pokud smlouvu podepisujete mimo provozovnu makléře — například u vás doma — máte ze zákona právo na odstoupení ve lhůtě 14 dnů.

Má smysl ji podepsat? Závěr

Ano — pokud jste si vybrali správného makléře. Exkluzivní smlouva sama o sobě není riziko. Riziko je špatný výběr makléře. Exkluzivní smlouva s kvalitním makléřem chrání prodávajícího, zajišťuje lepší servis a v praxi vede k vyšší prodejní ceně.

Bez exkluzivní smlouvy budete spolupracovat s tím, kdo zbude poté, co dobří makléři řeknou ne.

Podívejte se také na:

• →Prodat nemovitost v Příbrami bez realitky nebo s makléřem?
• →Jak správně ocenit nemovitost před prodejem
• →Kompletní servis prodeje nemovitosti v Příbrami a okolí
• →Bezplatný odhad tržní ceny nemovitosti v Příbrami do 24 hodin
• →Rezervační smlouva a úschova kupní ceny: jak nepřijít o peníze ani o kupce

Zdroje

• •Zákon o realitním zprostředkování (č. 39/2020 Sb.)
• •Smlouva o realitním zprostředkování — přehled náležitostí