Katastr nemovitostí 2026: konec anonymního nahlížení a jak si přesto ověřit vlastníka

Nahlížení do katastru nemovitostí bylo dlouhá léta jednou z nejotevřenějších veřejných databází v Česku. Stačilo zadat adresu nebo číslo parcely a systém ukázal i jméno vlastníka, zcela anonymně a zdarma. Jedinou překážkou proti zneužití byl kód CAPTCHA, který měl zabránit hromadnému strojovému stahování dat.

Na konci prosince 2025 ČÚZK oznámil, že tohle už nestačí. Provoz aplikace v posledních týdnech extrémně narostl, hlavně kvůli přístupům ze zahraničních serverů, které porušovaly provozní podmínky. Ukázalo se, že různí automatizovaní roboti dokážou CAPTCHA obejít a hromadně z katastru vytěžovat data o vlastnících, typicky proto, aby je pak realitní spekulanti použili k plošnému oslovování majitelů s nabídkami na odkup nemovitosti. Řešením bylo dočasně podmínit zobrazení informací o vlastníkovi přihlášením přes elektronickou identitu.

Předseda ČÚZK Karel Štencel opatření obhajoval slovy, že bez ověření identity úřad nedokáže aplikaci ochránit před protiprávním vytěžováním dat softwarovými roboty, a že veřejný přístup do katastru jako takový těmito opatřeními ohrožen není.

Není to poprvé, co se o omezení anonymního přístupu mluvilo. Podobný problém s roboty a realitními spekulanty řešilo ministerstvo zemědělství i ČÚZK už v roce 2021, tehdy se ale u řešení zastavilo na přísnější CAPTCHA a anonymní přístup zůstal zachovaný. Tentokrát se ukázalo, že ani to už nestačí.

Podle údajů Ministerstva vnitra už dnes nějakou elektronickou identitu využívá přes 5,5 milionu lidí, takže drtivá většina těch, kdo běžně používají internetové bankovnictví nebo online služby státu, má přístup k jedné z těchto možností prakticky ihned a zdarma. Přihlášení se spustí automaticky ve chvíli, kdy se pokusíte zobrazit údaj vyžadující ověření, nebo kliknutím na ikonu profilu vpravo nahoře v aplikaci.

Pro právnické osoby, které s katastrem pracují pravidelně, realitní kanceláře, advokátní kanceláře nebo notáře, existuje navíc už dřív zavedená placená služba Dálkový přístup do katastru nemovitostí s vlastní registrací u ČÚZK, ta se touto změnou nemění.

Tady je důležité rozlišovat dvě různé věci, které se v tom snadno pletou.

To, co platí dnes, tedy přihlášení pro zobrazení vlastníka, ČÚZK od začátku označoval jako dočasné nouzové opatření proti robotům, ne jako rovnou hotovou legislativní změnu. Konkrétní termín, kdy (a jestli) se anonymní přístup obnoví, úřad neuvádí, obnovení je podle jeho vyjádření podmíněné nalezením účinnějšího řešení, které zablokuje roboty a zároveň zachová běžný anonymní přístup pro lidi. K červenci 2026 opatření platí dál bez náznaku, že by se mělo v dohledné době změnit.

Souběžně s tím se připravuje samostatná, důkladnější legislativní úprava, novela vyhlášky upravující poskytování údajů z katastru, která by šla ještě dál. Podle dostupných informací by měla od žadatelů vyžadovat doložení konkrétního právního důvodu nahlížení, například že jde o kupujícího nebo prodávajícího v jednání, bankovního pracovníka posuzujícího hypotéku, advokáta, notáře nebo účastníka soudního řízení, a úřad by si navíc vedl záznam o tom, komu, v jakém rozsahu a kdy údaje zpřístupnil. Tahle úprava je k červenci 2026 stále ve fázi připomínkového řízení, čeká ji ještě projednání vládou a Parlamentem, takže není jasné, kdy a v jaké podobě nakonec začne platit.

Pro běžný prodej nebo koupi nemovitosti v Příbrami se v praxi nic zásadního nemění, jen přibyl jeden krok navíc.

Pokud kupujete a chcete si před podpisem rezervační nebo kupní smlouvy ověřit, že prodávající je skutečně zapsaným vlastníkem, přihlásíte se přes Identitu občana stejně jako byste se přihlašovali do internetového bankovnictví, a informaci uvidíte úplně stejně jako dřív. Tohle ověření je jeden z kroků, které bych Vám jako makléř doporučil neopomenout, zvlášť pokud nekupujete přes realitní kancelář a nemáte to ošetřené jinak, například přes advokátní úschovu popsanou v článku o rezervační smlouvě a úschově kupní ceny.

Pokud prodáváte, změna se Vás dotkne minimálně, maximálně tak zjistíte, že už si třeba soused nemůže Váš vlastnický vztah anonymně zjistit jedním klikem. Ochrana vlastníků před hromadným, nevyžádaným oslovováním ze strany realitních spekulantů byla ostatně jedním z hlavních důvodů, proč ke změně vůbec došlo.