Na co si dát pozor při koupi bytu nebo domu v Příbrami: kompletní kontrolní seznam

První a nejlevnější kontrola je aktuální List vlastnictví z katastru nemovitostí. List vlastnictví má několik částí: část A uvádí vlastníka, část B nemovitosti, část C omezení vlastnického práva (zástavy, věcná břemena, předkupní práva) a část D poznámky, například o probíhajícím soudním sporu nebo exekuci. Písmeno P u zápisu znamená plombu, tedy že právě probíhá nějaká změna, a je lepší počkat, až se dořeší.

Od konce prosince 2025 vyžaduje katastr pro zobrazení jména vlastníka přihlášení přes BankID nebo mojeID. Ostatní údaje, tedy omezení a poznámky, zůstávají dostupné i bez přihlášení. Jak si i po této změně ověřit vlastníka a co všechno z katastru vyčtete, popisuji v článku o konci anonymního nahlížení do katastru.

Zástavní právo banky prodávajícího se běžně vypořádá z kupní ceny přes úschovu a není překážkou koupě, musí to ale správně ošetřit kupní smlouva a úschovní smlouva (vazba na kvitanci a výmaz zástavy). Naproti tomu exekuce vedená na prodávajícího, spor o hranice pozemku nebo neochotný spoluvlastník jsou důvod k velké opatrnosti a koupi jen s advokátem.

Typické komplikace u domů z druhé ruky: věcné břemeno dožití zapsané ve prospěch příbuzného prodávajícího, právo cesty přes sousední pozemek, nebo přípojky vody a kanalizace vedené přes cizí parcelu bez smluvního zajištění. U domů na okraji Příbrami a v okolních obcích bývají nevyjasněné přístupové cesty častější než ve městě. Pokud kupujete podíl na nemovitosti, počítejte s předkupním právem ostatních spoluvlastníků.

U bytu nekupujete jen byt, ale i podíl na domě. Vyžádejte si zápisy ze shromáždění SVJ za poslední dva roky, stav fondu oprav, plán velkých oprav (střecha, výtah, stoupačky, zateplení), výši měsíčních příspěvků a informaci, jestli v domě nejsou dlužníci nebo spor.

Příbramská sídliště v částech Příbram V, VII a VIII jsou převážně panelová zástavba ze 70. a 80. let, řada domů má za sebou nebo před sebou revitalizaci. Centrum a Březové Hory tvoří starší cihlové a smíšené domy. U samotného bytu sledujte okna, rozvody, vlhkost a plíseň v koupelně a v rozích, funkčnost topení a stáří kuchyně a bytového jádra. Rozdíl mezi bytem k nastěhování a bytem k rekonstrukci se u menších bytů v procentu ceny projeví výrazně, jak popisuji v článku o cenách garsonek a malých bytů v Příbrami.

U domu jsou nejdražší skryté vady střecha, statika (praskliny ve zdivu), vlhké zdivo a stará elektroinstalace. Na prohlídku si vezměte stavebního technika nebo certifikovaného inspektora nemovitostí. Inspekce bytu obvykle stojí 5 000 až 8 000 Kč a trvá 1,5 až 2 hodiny, u velkého domu vyjde dráž a zabere i kolem 4 hodin.

Prověřte soulad skutečného stavu domu se stavební dokumentací a katastrem, tedy jestli přístavby, garáž nebo zimní zahrada mají povolení a kolaudaci. U sítí zjistěte, jestli je dům napojený na kanalizaci, nebo má jímku či domovní čistírnu, a jestli je studna povolená. V Příbrami a okrese navíc ověřte u obce a v územním plánu možné poddolování a starou důlní činnost v některých lokalitách a radonové riziko v podloží, obojí je potřeba ověřit adresně, ne paušálně.

Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) Vám musí prodávající ze zákona předat. Od roku 2025 zpřísněná metodika výpočtu více zohledňuje skutečnou spotřebu, zateplení a způsob vytápění, takže u nezateplených domů a starých panelů vychází štítek horší než dřív. To je zároveň Váš argument v jednání o ceně.

Spočítejte si očekávané měsíční náklady: energie, fond oprav nebo údržbu domu, pojištění nemovitosti a daň z nemovitých věcí. Co obnáší PENB při převodu nemovitosti, rozebírám v článku o energetickém štítku při prodeji, a kolik ročně zaplatíte na dani, v článku o dani z nemovitosti v Příbrami.

Nepodepisujte rezervační smlouvu, dokud ji někdo nezkontroluje. Rezervační poplatek bývá 3 až 5 % z ceny. Hlídejte, kdo je druhou smluvní stranou (realitní kancelář, nebo přímo prodávající), jaké jsou lhůty, co se stane, když nezískáte hypotéku, a za jakých podmínek se poplatek vrací nebo propadá.

U rozestavěných staveb a novostaveb se podepisuje smlouva o smlouvě budoucí kupní, kde je klíčový termín kolaudace a sankce za jeho posun, jak popisuji v článku o novostavbách v Příbrami. Kupní smlouva musí přesně identifikovat nemovitost podle katastru, stanovit termín a stav předání, ošetřit věcná břemena, smluvní pokuty a návrh na vklad. Detailně se rezervaci a úschově věnuji v článku o rezervační smlouvě a úschově kupní ceny.

Kupní cenu posílejte výhradně přes advokátní, notářskou nebo bankovní úschovu, nikdy přímo na účet prodávajícího před zápisem vlastnického práva. Úschova chrání obě strany: peníze se uvolní prodávajícímu, až je kupující zapsán jako vlastník. Advokátní úschova stojí obvykle od 3 000 Kč, v úschovní smlouvě sledujte podmínky uvolnění a co se stane, když katastr vklad zamítne.

Financování mějte jisté dřív, než podepíšete rezervaci. Ideálně s předschválenou hypotékou. Jak si spočítat, na jakou částku dosáhnete, popisuji v článku kolik si můžu dovolit, a aktuální sazby sleduji v měsíčním přehledu hypotečních sazeb. Ať zbytečně nepřeplatíte, srovnejte cenu s cenovou mapou Příbrami.

Při předání sepište předávací protokol se stavy elektroměru, vodoměru a plynoměru, počtem klíčů a fotodokumentací, a zkontrolujte, že je nemovitost ve stavu podle smlouvy. Následně přepište energie a služby, odhlaste SIPO a vyřešte pojištění.

Po provedení vkladu si ověřte nový List vlastnictví, kde už jste zapsaní jako vlastník. Pokud se po převzetí objeví vada, kterou prodávající zatajil nebo která existovala při předání, uplatněte reklamaci písemně a v zákonných lhůtách. Právě kvůli náročnosti dokazování se ale vyplatí prověřit nemovitost důkladně předem.