EPBD IV a prodej starého domu v Příbrami: co se opravdu mění

Kde je EPBD IV a česká novela?

EPBD IV je přepracované znění evropské směrnice o energetické náročnosti budov. Vstoupila v platnost 28. května 2024 a členské státy ji měly převzít do svých zákonů do 29. května 2026. Česko to v termínu neudělalo: Ministerstvo průmyslu a obchodu 23. září 2026 oznámilo, že návrh novely zákona č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií, je v mezirezortním připomínkovém řízení, které trvá do 20. října 2026.

1. 28. 5. 2024

   Směrnice vstoupila v platnost

   Směrnice (EU) 2024/1275 o energetické náročnosti budov, známá jako EPBD IV.

2. 29. 5. 2026

   Termín převzetí do práva

   Do tohoto data měly členské státy upravit své zákony.

3. 23. 9. 2026

   Návrh české novely

   MPO oznámilo novelu zákona č. 406/2000 Sb., kterou se směrnice přebírá.

4. 20. 10. 2026

   Konec připomínkového řízení

   Mezirezortní připomínkové řízení k návrhu novely.

5. Dále

   Zatím nejasné

   Prováděcí vyhlášky a Strategie renovací budov. Datum účinnosti novely MPO neuvádí.

Podle MPO novela zavádí standard budovy s nulovými emisemi pro novou výstavbu, dobrovolný renovační pas a rozvíjí Databázi energetické náročnosti budov, kam se mají ukládat průkazy, audity a posudky. U PENB samotných text tiskové zprávy žádné změny neuvádí. MPO zároveň tvrdí, že novela nepřináší povinnosti nad rámec směrnice. Jak bude vypadat výsledný zákon a od kdy bude platit, zatím nevíme.

Co směrnice žádá od majitele domu?

Cíl se týká celého bytového fondu státu, ne konkrétního domu. Stát si sám vybírá, jak ho splní.

Směrnice ukládá členským státům snížit průměrnou spotřebu primární energie obytných budov o 16 % do roku 2030 a o 20 až 22 % do roku 2035, vždy oproti roku 2020. Nejméně 55 % úspor má pocházet z renovace nejhorších budov, což je zhruba 43 % fondu. Jak to stát zajistí, je na něm: pomocí podpory, poradenství i regulace. Původní návrh Evropské komise počítal s minimální třídou pro každý obytný dům, hotová směrnice ji pro jednotlivé domy nepřevzala.

Komentátoři z ČESKÉSTAVBY upozorňují, že i bez povinnosti může vzniknout nepřímý ekonomický tlak, protože kupující a financující banky se budou na energetickou náročnost dívat víc. Je to jejich odhad, ne právní povinnost.

Co to znamená pro prodej staršího domu v Příbrami?

Pro prodávajícího se tvrdá pravidla zatím nemění. Mění se hlavně to, jak pozorně se kupující na třídu dívají.

• Platný PENB mít musíte, stejně jako dnes. Výjimky a postup popisuje článek Energetický štítek při prodeji.
• Energetickou třídu uveďte už v inzerátu. Směrnice to požaduje výslovně i pro realitní portály, v Česku to platí už dnes.
• Platnost PENB je nejvýše 10 let. Platný průkaz nemusíte kvůli novele měnit, přechodná ustanovení ale zatím nejsou známa.
• Starší dům bez dokumentace potřebuje zaměření, zpracování se proto protáhne. Objednejte ho před zveřejněním nabídky, ne až s kupujícím u stolu.
• Renovační pas při prodeji potřeba není. Jde o dobrovolný dokument pro vlastníky, kteří plánují renovaci po etapách.

Orientační rozmezí tříd podle typu příbramské zástavby najdete v článku o PENB, ceny domů v jednotlivých částech města v cenové mapě Příbrami 2026 a celý postup prodeje domu v článku Jak prodat rodinný dům v Příbrami.

Změní energetická třída cenu domu?

Pravděpodobně ano, ale o kolik, nikdo spolehlivě neřekne. Kupující se na třídu dívají čím dál víc, protože znamená provozní náklady a případnou rekonstrukci. Spolehlivá česká data o přesné přirážce nebo srážce podle třídy jsem nedohledal. Odhady z komerčních zdrojů se pohybují od jednotek procent po zhruba 10 až 15 % a nemají zveřejněnou metodiku, proto v článku žádné číslo neuvádím.

U starších domů navíc třída není jediné měřítko. Kupující posuzují lokalitu, pozemek, stav střechy, topení a rozvodů i to, kolik práce je čeká. Cenu proto nenastavujte podle obecných tabulek, ale podle prodejů srovnatelných domů v okolí. Jak se to dělá, vysvětluje článek Jak správně ocenit nemovitost. Konkrétní odhad domu získáte přes formulář odhadu.

Má smysl renovovat dům těsně před prodejem?

Rozsáhlou rekonstrukci těsně před prodejem většinou nedoporučuji, často se nevrátí v ceně. Dává smysl spočítat si ji předem: co stojí zateplení nebo výměna oken, kolik prodejní cenu zvýší a zda kupující nepřijdou na dům, který si po svém upraví sami. Odpověď se liší dům od domu, proto ji řešte společně s odhadem ceny.

Pro kupující, kteří si starší dům po koupi zrenovují, může být argumentem podpora z programu Nová zelená úsporám. Podle ČESKÉSTAVBY (aktualizace 15. října 2026) jde v běžné větvi o zvýhodněný úvěr, ne o dotaci. Maximální souhrnná výše úvěrů na jeden dům je 2 000 000 Kč, žadatelem je vlastník. Přímou dotaci poskytuje NZÚ Light pro nízkopříjmové domácnosti, a to pro domy ve třídách E až G. Pravidla se mění, před podáním žádosti je ověřte přímo u programu.

Co udělat teď, pokud plánujete prodat starší dům

1. 1Zjistěte, zda máte platný PENB a kdy mu končí platnost. Pokud ne, objednejte ho u akreditovaného energetického specialisty.
2. 2Připravte podklady: projektovou dokumentaci nebo její část, doklady o rekonstrukcích a vyúčtování energií. Zrychlí zpracování PENB i prodej.
3. 3Nenechávejte PENB na poslední chvíli. Zpracování trvá zhruba 30 pracovních dnů.
4. 4Spočítejte, zda se vyplatí menší úpravy. Rozsáhlé renovace s makléřem probereme před nasazením ceny.
5. 5Nastavte cenu podle prodejů srovnatelných domů a třídu uveďte v inzerátu přesně podle průkazu.
6. 6Sledujte novelu zákona č. 406/2000 Sb. Po skončení připomínkového řízení se ukáže, zda a jak se změní pravidla pro PENB.

Text vychází z informací dostupných k 19. října 2026. Novela zákona zatím nebyla schválena a její finální znění se může lišit od návrhu.

Časté otázky k EPBD IV a prodeji domu